不動産を譲渡したときの取得価額

Ｑ．
　相続した土地・建物を売却したのですが、購入したときの売買契約書がないため取得価額がわかりません。税務署に相談すると、収入金額の５％を概算取得費として計算するしかないと言われました。ほかに方法はないのでしょうか？

Ａ．
　土地や建物（販売用ではないもの）を譲渡した場合、収入金額から資産の取得費や譲渡に要した費用の額を控除して譲渡所得を求めます。
　取得費には資産の取得に要した金額のほか、その後の設備費・改良費が加わります。
　相続（単純承認）で取得した資産の取得費は、被相続人が取得に要した金額に、相続人が支出した設備費・改良費等を加えて求めます。

　ただ、先祖伝来の土地や建物であったり、取得時期が古いため金額が不明なことがあります。
　税法では、昭和２７年１２月３１日以前から引き続き所有していた土地建物を譲渡した場合、長期譲渡所得の金額の計算上収入金額から控除する取得費は、その収入金額の５％に相当する金額とすることができるという規定があります。
　さらに通達で、昭和２８年１月１日以後に取得した土地建物等の取得費についても、同項の規定に準じて計算して差し支えないものとされています。

　この通達というのは､法律･政令･省令等の解釈や行政の運用方針について､国税庁が下級庁に対して発した命令や指令ですので､法律のように強制力を持つものではありません｡
　もしバブル期のように地価が高騰している時期に土地を取得したという場合、取得費が収入金額を上回っている可能性も十分にあります。
　税務署は通達に沿った処理を求めますので、異なる算定方法を採る場合、合理的と認められる方法でなければなりません。

　その方法として、建物の取得費を着工建築物構造別単価から算定し、土地については市街地価格指数を基に算定する方法があります。

　まず、建物の取得費は、統計的な数値として公表されている着工建築物構造別単価があり、これを基に建築価格を算定します。
　ここから譲渡時までの減価償却費相当額を控除することで、実勢価額の近似値と認められる時価相当額が推定されます。
　続いて、土地の取得費は、収入金額から求められた建物の取得費を差し引いたものに、譲渡時の市街地価格指数に対する取得時の指数の割合を乗ずることで時価相当額が推定されます。

　こうして求められた土地・建物の取得費は、いずれも市場価格を反映したもので、合理性があると認められます。